FIDEICOMISO DE LA TIERRA

EL FIDEICOMISO DE TIERRAS DEL CAÑO MARTÍN PEÑA

El Fideicomiso de la Tierra es el mecanismo principal que tienen las ocho comunidades del Caño Martín Peña para superar la pobreza. Creado por la Ley 489 del 24 de septiembre de 2004, éste administra tierras que había cedido el Gobierno a los residentes del Distrito de Planificación Especial. Los residentes son dueños de sus apartamentos y, como el propietario de una vivienda en un condominio, pueden venderlos si desean, pero no el terreno, que pertenece colectivamente a todos.

El Fideicomiso de la Tierra atiende entonces dos de los problemas y preocupaciones fundamentales de los residentes del Caño Martín Peña. Primero, resuelve el histórico problema de falta de acceso legal a la tierra. Y es que la comunidad fue formada por familias humildes que desde principios del Siglo XX han venido ocupando los márgenes del Caño, y muchos no tienen títulos de propiedad de las tierras y de las casas que ocupan. Eso impide, entre otros aspectos, acceso a préstamos y a permisos de construcción, necesarios para mejorar las casas. El fideicomiso vendría entonces a posibilitar su desarrollo y el acceso a una vivienda digna y segura.
Una vez la corporación del Proyecto ENLACE culmine su existencia, el Fideicomiso continuará la gestión de desarrollo integral y sustentable del Distrito de Planificación Especial del Caño Martín Peña.

Éste es un modelo único de justicia social en Puerto Rico, que ha sido probado efectivamente en Estados Unidos, donde hay más de 247 fideicomisos de tierra para lograr la permanencia de las comunidades marginadas y para su revitalización.

Segundo, el Fideicomiso evitará que las fuerzas del mercado desplacen a los vecinos cuando aumente el valor de las tierras donde ubican sus casas, situadas en el corazón del área metropolitana, a pasos del distrito financiero de Hato Rey y del Tren Urbano. Porque el futuro dragado del Caño, que restaurará el medioambiente y el flujo de agua entre la Laguna San José y la Bahía de San Juan, propiciará el desarrollo turístico, recreativo, financiero, comercial y de infraestructura en la zona.

FIDEICOMISOS COMUNITARIOS

Los Fideicomisos Comunitarios de Tierras (Community Land Trusts) son en su mayoría corporaciones privadas sin fines de lucro cuyo propósito primordial es mantener vivienda asequible para familias e individuos de moderados y bajos ingresos. Existen aproximadamente 258 fideicomisos comunitarios de tierra en los Estados Unidos de Norteamérica. Éstos son una respuesta a la escasez de vivienda asequible y al alza en el costo de la vivienda. También son una respuesta a la gran cantidad de edificios abandonados en los centros urbanos. Una de sus grandes ventajas es el control que ejerce la organización comunitaria en su entorno y el apoderamiento de los espacios para el bien de la comunidad.

En los fideicomisos comunitarios las viviendas son propiedad de los residentes y la tierra es propiedad del colectivo a través del fideicomiso. Los residentes bajo este modelo se benefician de obtener una vivienda a precio accesible y utilizan el terreno de igual forma que si fuera suyo, siempre ejerciendo un deber de cuidado al igual que se hace bajo el sistema de propiedad individual que es el más conocido.

¿QUÉ ES EL DERECHO DE SUPERFICIE?

En Puerto Rico el derecho de superficie es un derecho real que faculta a una persona, denominada superficiario, a construir sobre el suelo, subsuelo o vuelo de una finca o sobre una edificación existente perteneciente a otra persona, denominado superficiante.  El derecho de superficie crea un gravamen sobre la finca principal. Una vez construida la edificación, ésta se inscribirá como una finca nueva independiente. En caso de que el derecho se conceda sobre una edificación existente, deberá constar inscrita o solicitarse inscripción en virtud de una declaración de obra nueva.

En el caso de las comunidades del Caño Martín Peña, cuando los terrenos se transfirieron a la comunidad mediante el Fideicomiso de la Tierra, éste comenzó a reconocer el derecho de los residentes carentes de títulos de propiedad a la utilización de la tierra.  Este reconocimiento se realiza mediante la preparación de escrituras públicas que se registrarán en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria de Puerto Rico y el derecho real de cada residente quedará inscrito en tal Registro.

¿CÓMO SE OPTIENE EL DERECHO DE SUPERFICIE?

El Fideicomiso de la Tierra, inicialmente, lo componen las siete comunidades que conforman el Distrito de Planificación Especial del Caño Martín Peña, cuyos residentes tienen sus viviendas en terrenos públicos. Estas comunidades son: Barrio Obrero, Barrio Obrero Marina, Buena Vista Santurce, Israel-Bitumul, Las Monjas, Buena Vista Hato Rey y Parada 27.